中国房地产市场进入全流通时代市场的联动越来越强

2018-12-29 16:26:07来源：中国新闻网

“房地产行业的全流通时代已经到来，新房、二手房、租赁三个市场的联动越来越强，它们之间不再孤立分割，而是互生互联。”在12月27日举办的贝壳思享会上，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示，2018年是房地产市场深刻调整的一年，面对行业变局，以往的市场分析思路逐渐失效，新的市场机制正在显现。

明年房地产市场二手触底、新房放量

走过2018年这一“深度调整”年，房地产发展脉络发生了哪些变化，市场在2019年究竟走向如何?在此次活动上，贝壳研究院《2018年全国房地产市场年度报告》(以下简称《报告》)正式发布，以数据复盘2018年新房、二手、租赁三大市场趋势演变，探明2019年市场动向。

《报告》显示，2018年是本轮调控的峰值期，2018年以来房地产政策延续2017年的高压状态，22个城市加码或开启限购政策，6个城市或地区执行限贷，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。

在政策高压下，2018年房地产市场仍在高位，但基本结束增长势头，全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平。贝壳研究院数据显示，2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，与去年持平;而全国二手房市场则保持2017年以来的低温状态，预计全年成交420万套，略低于2017年的421万套。

杨现领对市场下行的逻辑总结道：“高房价抑制了潜在购房需求的进入，也使得曾经过热的换房链条冷却下来，致使房价全线回落，市场自身的负反馈作用已经显现。”他分析指出，2019年政策调控可能出现几个变化，一是调控主体由中央转向地方，更加有助于精准调控，科学调控。二是调控方式由调控交易转向调控供给结构，可能会减少对交易环节的行政管制。三是政府职能回归到住房保障，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源、为住房保障提供更多的财政支持等。

值得注意的是，今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务的压力，资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此《报告》认为，2019年的政策面更大可能性是中温放松，既不会大刺激，也不会过于紧张。市场调控政策调整主要在购房资格管制、价格管制、金融管制及流通管制四个方面。

在政策宽松与基本面收紧的组合里，2019年各线城市市场表现的分化会更加突出，《报告》分析了明年房地产市场将出现的几个关键趋势：一是“二手触底”：随着市场的回温、限售政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。再加上政策放松的影响，明年二手房市场将结束继续下行的态势。二是“一线底火”：作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求将加快进入市场，带动换房改善链条活跃;三是“二线压仓”，2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势，2019年二线房地产市场将成为支持全国房地产市场增长的主力。第四，“新房放量”：2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会分流二手房市场的需求。

中国房地产市场进入全流通时代

市场结构的变化也演进出一些难以解释的房地产现象，而这些“难以解释”恰恰意味着原有解释框架的失效。传统理论理解房地产市场周期时通常只关注新房市场，或者将新房二手房视为同一市场，忽视了不同市场交易逻辑之间的差异，也忽视了不同市场之间的相互影响。尤其是，传统理论几乎都将租赁市场割裂于买卖市场之外，忽略了两者之间应有的关联。

贝壳研究院认为，当前中国房地产市场已经进入了“全流通时代”，相应地，其分析框架也应当引入全流通的概念。所谓全流通是指，新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系，而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的“总体效果”。

“今天的市场已经进入‘全流通’格局，交易的冷暖变化、周期起伏取决于租赁、新房、二手房三个市场之间交互的方式、时机与动能。这背后的市场机制是‘交易乘数’，即每当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场，这一次交易会引发一连串交易，从而显著放大交易总量。”杨现领表示，全流通不仅是市场发展趋势，同时也是理解中国房地产市场现象的一种分析框架。

杨现领进一步分析道，全流通框架对于市场的启示在于必须重视租赁、新房、二手房之间的均衡。实际上，租赁市场是否完善对于一个城市的房价有着重要影响。一个多层次、多产品线、有品质的租赁市场可以为年轻人提供更多的选择，进入交易的迫切度低，需求释放节奏缓慢。而新房产品线的丰富程度也有助于降低房价——如果新房市场的供给结构合理，产品线丰富，给年轻人的选择更多，第一次购房的年轻人可以更多地选择选择新房满足首次置业需求，从而使得交易乘数更低。

“如果新房价格过高或产权结构不完整，如实行限价或共有产权等，就会产生对二手房的‘过度挤压’。”杨现领表示，市场存在内在的不稳定性，在交易乘数的作用下，市场容易急涨急跌，内在的波动性被放大。例如，当房价高到一定程度，或者居民杠杆加到一定程度时，交易链条会反向收缩，乘数效应的负反馈机制容易引发市场快速下行。

事实上，在全流通的市场视角下，中国房地产独特、难懂的现象也能够得到很好的解释。全流通框架认为，房地产市场的繁荣取决于、潜在购房者的质量、潜在购房者的转换能力和存量房乘数效应的大小三个方面。例如，潜在购房者的转换能力取决于购房、租赁和非正规市场之间的互动性，只有潜在购房需求能够顺利实现转换，市场繁荣才可持续。

“政策应支持有房的人换房改善，而不是鼓励没房的人加杠杆买房。对于有房的家庭，换房改善是核心需求，他们的支付能力最强，存在进一步加杠杆的空间。”而全流通框架对政策的启示则在于中性的价值观。杨现领认为，在经济下行周期，稳增长可行的政策选择是鼓励换房需求。但对于无房的年轻人，也不宜再鼓励加杠杆买房，而是应该发展租赁市场，特别是机构化租赁，给他们更多的居住选择。

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