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抢地再现 多地土地市场热度回升

2023-04-26 09:26:28来源：21世纪经济报道  

一扫之前的低迷，土地市场在今年首批次推地中看到了“隧道口的光亮”。


【资料图】

根据中指研究院统计，截至4月21日，此前集中供地名单中的22城中有18城完成了2023年首轮供地，其中“触顶”成交地块占比达48%，合肥、成都、杭州、上海触顶成交地块占比均超六成。

整体成交面回暖，房企之间的竞争也激烈许多。在广州，番禺汉溪大道北侧地块竞拍中，引得华润置地、保利、招商等加入战局；在上海，参与竞拍的企业不再只是央国企，在超过50家参拍企业中，民营房企数量已经超过三分之一。

抢地现象再度出现、民营房企重新来袭，这印证了土地市场的热度正在攀升的事实。与之并行的是，今年首季度，房地产市场也有回暖迹象，一线城市以及强二线城市表现亮眼。

积极因素正在催化，房地产行业能否借此回到稳中向上的轨道，是各方关注的焦点。事实上，虽然房地产市场接收到了利好且逐步消化，但据21世纪经济报道记者调研发现，市场参与方对后市审慎依旧。

短期来看，房企普遍预判今年市场规模将会进一步缩减；而今年年初土地市场的热度也并非因为房企愿意放手一搏，而是追求更强的确定性导致房企对“靓地”更为追捧，从而推高了部分地块的热度。

因此，从当前的市场表现来看，房地产市场仍将保持“冷热不均”的现状。

抢地与回归

目前，上海、深圳和广州等一线城市首轮供地已经告一段落。这其中，上海有一地块因质量不错而成为“兵家必争之地”。

公开信息显示，上海今年首批供地共出让19宗地块，总成交金额约519亿元，平均溢价率7.3%。其中，4宗地块以底价成交，15宗地进入一次性报价。

上海这一轮供地，热度攀升体现在许多方面。开拍之前，本轮供地的报名人数被称为近六年最多。

从前期报名情况来看，上海今年首次集中供地吸引了超过50家房企参拍，其中有38家央国企、19家民营及外资房企。

不仅如此，上海不少地块竞拍过程也相当激烈。据21世纪经济报道此前消息，在龙联路地块的竞拍过程中，由于参拍房企多达20家，超过了竞价系统的承载能力，导致系统故障，最终历时8个小时才成功拍出。

在上海这轮供地中，尽管国央企仍然是最大赢家，但民营房企也在逐步回归的过程中。其中、龙湖以24.79亿元斩获了嘉定的一宗地块；金地则以40.01亿元落下两子。

上海之外，也有一些热点城市的土地市场重现火热。

以合肥为例，在首轮出让的13宗地块中，共有5宗触顶进入竞品质阶段，其中滨科城地块总共有22家房企参与竞争。

广州首轮供地一共出让7宗地块，其中3宗底价成交，4宗“熔断”后进入摇号程序，总成交价为294.41亿元。分地块来看，广州本轮集中供地也存在“冷热不均”的情况。其中，既有被市属或区属国企例如广东建工、增城城投托底拿下的地块，也有被多家房企争抢的地块，例如荔湾羊城食品厂地块以及番禺汉溪大道北侧地块。

深圳本轮供地也走少而精路线。在已经结束的首轮供地中，深圳5宗地块吸引了超过20家房企参与，最终均成功出让，揽金72亿元，拿地企业不仅有国企央企，也有龙湖的身影。

审慎与突破

土地市场热度攀升，是否意味着房地产行业已经走出低谷？这是近期市场最为关注的焦点问题。

事实上，如果放在全局的角度来看，全国市场整体土地成交量下行的趋势仍未扭转；房企抢地更有其现实原因，而且“挑肥拣瘦”的现象十分明显，这些因素都说明，房地产市场审慎依旧。

中指研究院土地市场研究负责人张凯提供的数据指出，已公布2023年供地计划的城市中，弱能级城市大幅削减供地量，其中长春同比减量45%，重庆中心城区同比减量60%。

张凯分析认为，从全国层面，土拍市场仍处低迷，弱能级城市缩减2023年供地量；此外，市场分化愈发明显，热点城市的热点地块受到房企追捧，弱能级城市郊区地块回炉降价。

由此可见，土地市场的回归并不完全意味着房企对后市乐观，这从他们仍然倾向于确定性高的地块，而且运营面上仍然审慎可见一斑。

一家近期入账了多宗地块的房企区域公司人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“拿到地我们也是高兴的。如果不拿地，一大帮人怎么养？但我其实也在找别的机会，虽然我在的区域地块多还能继续干几年，觉得可以熬一熬，但我觉得我们公司也不如外界看到的那么稳，还需要谨慎点。”

有实力拿地的房企尚且如此，其余房企的处境可以想象。一家中型房企的高管人士在分析市场表现时也并非十分乐观，他预判，今年房地产市场规模将继续走低，可能低于10万亿元。

在这种背景下，拿地、投资与融资等决策都必须小心抉择。

一位龙头房企人士在对21世纪经济报道记者分析市场环境时称，“以前资金监管比较松的时候，那些拿地的企业也不完全是考虑利润率回报水平这些方面。有这块地，不管是拿去融资还是去贷款，这个钱可以给到集团用，整个盘子就能转起来，就还能维持下去。但现在不是了，现在资金监管很透明，拿这块地必须有钱赚才可以，不然赔本生意怎么做呢？”

时代已经不同，房企策略改变。土地市场的生意逻辑，没有理由一成不变。

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