4月单月销售额回暖不及销售面积平均房价下降

2020-05-22 15:36:37来源：中金网

4 月商品房销售恢复情况好于预期

4 月商品房销售面积和销售额增速 V 型回升

4 月商品房销售恢复情况好于 3 月，4 月单月销售面积和销售额增速呈现 V 型回升。1—4 月份，商品房销售面积 33,973 万方，同比下降 19.3%，降幅比 1—3 月份收窄 7.0pcts;商品房销售额 31,863 亿元，同比下降 18.6%，降幅比 1—3 月份收窄 6.1 pcts。

4 月单月销售额回暖不及销售面积

4 月单月销售额回暖不及销售面积，平均房价下降，我们推测是部分区域促销行为导致。4 月单月销售面积 11,995 万方，同比下降 2.13%;销售额 11,498 亿元，同比下降 4.99%。

中部地区累计销售额受影响最大，至 4 月才出现明显回暖

随着市场复苏，各地商品房销售额整体已回暖。中部地区 1—4 月份累计销售额受疫情影响最大，至 4 月才出现明显回暖。

中部地区 1—4 月份商品房销售额 6,114 亿元，同比下降 26.6%，降幅比 1 —3 月份收窄 9.5pcts，东部、西部和东北地区分别同比下降 16.1%、 16.3%、21.5%。中部地区 1—4 月累计销售额回暖速度不及其他区域，但 4 月单月销售额增速表现较好，同比仅下降 3.8%，东部、西部和东北地区分别同比下降 6.1%、2.1%、10.1%。

4 月新开工恢复好于销售额，开发商开工意愿强烈

随着全国复工复产和住房需求复苏，4 月新开工明显回暖。 1—4 月份房屋新开工面积 47,768 万方，同比下降 18.4%，降幅比 1—3 月份收窄 8.8pcts.4 月单月值 19,565 万方，同比下降 1.3%，降幅比 1—3 月份收窄 9.1pcts。

新开工面积 1—4 月份同比下降 18.4%，因为房企新开工计划持续处于满负荷状态，新冠疫情耽误的 1-2 个月的开工量难以追赶，预计 2020 年新开工将录得明显负增长。

4 月房屋新开工面积同比下降 1.3%，商品房销售额同比下降 4.99%，新开工比销售额恢复快，复工情况良好，预计 5—6 月单月房屋新开工面积将录得正增长。

4 月房地产开发投资增速接近 7%，地价上升

房地产开发投资走强，4 月增速接近 7%

1—4 月份，全国房地产开发投资 33,103 亿元，同比下降 3.3%，降幅比 1 —3 月份收窄 4.4pcts.4 月单月值 11,140 亿元，同比增长 6.98%。

中部地区累计开发投资仍较弱，东北地区 4 月开发投资增速回升最快

受到疫情影响，湖北所在的中部地区 1—4 月份房地产开发投资仍然较弱，同比下降 10.6%，其他地区已逐渐回暖。

中部地区 1—4 月份房地产开发投资 6,418 亿元，同比下降 10.6%，东部地区、西部地区、东北地区分别同比增长-3.1%、3.7%、-1.6%。

东北地区 4 月份房地产开发投资 430 亿元，同比增长 16.9%，单月增速在所有地区中最高，东部地区、中部地区、西部地区分别同比增长 4.1%、 5.9%、13.7%。

商品房施工面积稳定增长，3 月单月土地购置费增速回正

施工量总体稳定，受到疫情影响单月有所放缓，由于每月都有新开工，所以当年总施工量只升不降。1—4 月份，全国房地产开发企业房屋施工面积 74.1 万方，同比增长 2.5%，涨幅比 1—3 月份回落 0.1pcts。

土地购置费增速从 3 月开始回正。截至统计局目前公布的最新数据，1—3 月份，全国土地购置费 7,003 亿元，同比增长 1.0%，增速比 1—2 月份提高了 10.4pcts.3 月土地购置费 4,364 亿元，同比增长 8.5%。4 月土地成交价款 722 亿元，同比增长 82.3%，预计 4 月土地购置费正增长。

地价上升，土地市场成交活跃

1—4 月份，房地产开发企业土地购置面积 3,151 万方，同比下降 12.0%，降幅比 1—3 月收窄了 10.6pcts.4 月同比增长 13.7%，比 3 月增速提高了 25.9pcts。开发商拿地积极，我们推测是一二线城市供地增加的结构性原因带来地价上涨。

1—4 月份，土地成交价款 1,699 亿元，同比增长 6.9%，涨幅相比 1—3 月提高了 25pcts，4 月同比增长 82.3%，比 3 月增速提高了 75.8pcts.4 月单月，土地成交价款增速(+82.3%)比房地产开发企业土地购置面积增速(+13.7%)高，地价明显上升，土地市场成交活跃，得益于商品房销售回暖，融资端较为宽松，土地价款支付和预售条件放松。

融资端宽松，金融机构对房企支持充分

到位资金回暖，4 月与去年同期基本持平

1—4 月份，房地产开发企业到位资金 47,004 亿元，同比下降 10.4%，降幅比 1—3 月份收窄 3.4pcts.4 月单月值 13,438 亿，同比下降 0.59%，降幅比 3 月收窄 7.0pcts。到位资金回暖，1—4 月累计值相比去年仍有距离，但 4 月单月值已经与去年同期基本持平。

预计 5—6 月定金及预收款增速将提升

1—4 月份，定金及预收款 13,990 亿元，同比下降 18.9%，降幅相比 1—3 月份缩窄 3.5pcts;单月值 4,448 亿元，同比下降 10.1%，降幅相比 3 月缩窄 10.1pcts。累计值和单月值相比上月均有较大增长，但与去年同期仍差距较大。

由于“商品房销售”和“客户的首付款支付”之间存在时间差，目前地产商还未收到 4 月销售额所对应的定金和预收款，而 4 月销售额增速已经回升，预计 5—6 月的定金及预收款增速将提升。

融资端宽松：4 月单月开发贷款增速回正，按揭贷款回暖快于定金和预收款

1—4 月份，开发贷款 8,730 亿元，同比下降 2.5%，降幅相比 1—3 月份缩窄 3.3pcts;单月值 2,014 亿元，同比增长 10.6%，涨幅相比 3 月提高 10.1pcts，开发贷款增速 4 月相比 3 月大幅回正，是由于银行发放开发贷款速度加快。

1—4 月份，个人按揭贷款 7,601 亿元，同比下降 5.4%，降幅相比 1—3 月份缩窄 2.0pcts;4 月单月值 2,373 亿元，同比下降 0.6%，涨幅比 3 月下降 1.0pcts。

开发商从“收到定金和预收款”到“收到按揭贷款”存在时间差，一般按揭贷款恢复速度会滞后于定金和预收款的恢复速度，但 4 月按揭贷款增速(-0.6%)已经高于定金和预收款增速(-10.1%)，说明 4 月银行发放按揭贷款的速度已经加快。

利用外资主要受国外市场影响

1—4 月份，利用外资 23 亿元，同比下降 31.6%，降幅相比 1—3 月份缩窄了 10.9pcts;4 月单月值 3.99 亿元，同比增长 629%，涨幅相比 3 月提高了 767pcts。

4 月单月利用外资相比 1—3 月份单月大幅增长。1—3 月份，海外市场股灾导致海外债券发行困难，4 月份随着美联储政策宽松，海外债券收益率下降等原因，债券发行回暖。

投资建议：头部公司销售额回升迅速，并且开始积极拿地;目前行业整体估值较低，充分表达了对利润率下行的担忧;考虑到政策上并没有进一步收紧的迹象，我们认为现在是地产股比较好的投资时点。(以上图表来源于统计局，国金证券研究所)

风险提示：销售回暖不持续;调控政策的力度超出预期。